LE VEFA : Vente en l’Etat de Futur Achèvement

Qu’est ce que le VEFA ?

Le terme VEFA est l’abréviation de Vente en l’Etat de Futur Achèvement. Tout simplement c’est la vente ou achat d’un logement sur plans dans des programmes promoteurs neufs, non encore achevé. De façon concrète entre le moment de l’actabilité notaire et la livraison, si on se positionne en début de programme il peut se passer facilement 2 ans avant la livraison.

Pourquoi se positionner sur du VEFA ?

Une fois que vous avez validé cette date de livraison, le neuf est sans comparaison avec l’ancien pour de nombreux arguments que nous allons aborder et comparer ci dessous.

1. Frais de mutation (frais de notaire) réduits, 2,5% pour le neuf voir en fonction des promoteurs totalement offerts alors que sur l’ancien on est sur du 8%.
2. Matériaux de construction récents et aux dernières normes ce qui implique des économies d’énergie et une qualité d’occupation plus agréable.
3. Maxi 4 étages en général sauf sur Paris, plus personne aujourd’hui ne souhaite investir dans l’aspect cité des années 70. A savoir que les ascenseurs sont obligatoires pour les bâtiments de plus de 2 étages.
4. Charges réduites dans le cadre de copropriétés, on se situe sur 1,30€/m2 dans le neuf contre 3€/m2 en moyenne dans l’ancien.
5. Revente plus qualitative car comme évoqué au point 4, les charges aujourd’hui sont le réel souci des acquéreurs de plus en plus informés.
6. Possibilité de défiscaliser si vous souhaitez faire un investissement locatif. Actuellement, il y a plusieurs possibilités de dispositifs fiscaux de type Pinel, LMNP, Censi-Bouvard, Denormandie… Par exemple, la majorité des programmes neufs sont éligibles à la loi Pinel avec un engagement locatif soit de 6, 9 ou 12 ans.
7. Exonération de Taxe Foncière les 2 premières années, soit partielle ou totale en fonction des collectivités locales.
8. Garanties qui sécurisent votre achat :Garantie de Parfait Achèvement la première année, Garantie des vices et défauts apparents, le premier mois, Garantie d’isolation phonique la première année, Garantie de bon fonctionnement la deuxième année et enfin la garantie décennale
9. Tous les promoteurs ont l’obligation de souscrire une Garantie Financière d’Achèvement. Ce qui veut tout simplement dire que quoi qu’il arrive le programme sera terminé.

Comment financer un logement en VEFA ?

Le paiement d’un logement en VEFA est étalé dans le temps en fonction d’un échéancier. Ce calendrier est inscrit au dossier de réservation et les fonds sont débloqués au fur et à mesure des travaux.

Exemple de calendrier évolutif en fonction des promoteurs :

• 30% à la signature de l’acte de vente
• 5% achèvement des fondations
• 20% achèvement plancher bas RDC
• 10% achèvement plancher bas 2ème étage
• 5% Mise hors eau
• 20% Mise hors d’air
• 4% achèvement des cloisons
• 1% achèvement
• 5% à la livraison

Le promoteur fait des demandes d’appels de fonds aux différentes étapes de la construction, et c’est la banque qui devra les débloquer. Vous devez donc verser un dépôt de garantie lors de la réservation de votre logement, le solde du montant de la vente est versé le jour de la livraison, et d’autres levées de fonds ont lieu entre ces deux étapes.

Voici le récapitulatif des différentes étapes d’un achat en VEFA :

Etape 1 : le contrat de réservation

Le contrat de réservation est la première étape établie entre le promoteur et l'acquéreur.

Dans ce contrat de réservation tout le projet est abordé avec plan de masse, plan des parkings, plan du lot, notice descriptive afin que l'acheteur se décide en toute connaissance de cause.

Le contrat est établi en deux voire trois exemplaires. Le promoteur envoie un original à l'acheteur en recommandé avec AR. Le jour de la première présentation du recommandé commencera le début du délai de rétractation de 10 jours.

Actuellement au vu de la situation sanitaire actuelle COVID, les contrats de réservation se font de plus en plus par voie électronique.

Etape 2 : Le dépôt de Garantie

Le dépôt de garantie entre 3 à 5% du montant de la valeur de l’achat permet de confirmer la réservation et de bloquer définitivement le lot. Ce dépôt est versé soit sur le compte séquestre du notaire chargé du programme ou sur un séquestre spécial promoteur correspondant au programme immobilier.

Etape 3 : Démarches pour obtention de prêt

Cette étape est décisive bien entendu dans l'avancée du projet qui reste le dernier point bloquant avant le passage chez le notaire. Le refus d’un prêt immobilier est une clause suspensive qui oblige le promoteur à vous rembourser le dépôt de garantie.

Etape 4 : Passage chez le notaire

A partir du moment où le programme immobilier est actable, en moyenne 4/5 mois après la signature du contrat de réservation et l’offre de prêt acceptée, l’acheteur passe devant notaire pour signature de l’acte authentique de propriété. A cette étape le notaire reprend tous les points évoqués lors du contrat de réservation.

Etape 5 : Déblocage des fonds

Le déblocage des fonds se fait en plusieurs fois en fonction de l’échéancier promoteur et seulement si l’avancée des travaux est respectée.

Achèvement des fondations (35% de la somme totale), pose de la toiture (70%), à l'achèvement des travaux (95%) et les derniers 5% sont à régler au moment de la mise à disposition du logement.

Etape 6 : Pré-visite de livraison

C’est une étape importante qui se fait en général 1 mois avant la livraison définitive. Cette visite permet de fixer et de régler un maximum de points. Egalement si l’acquéreur souhaite installer une cuisine, c'est souvent le moment de venir avec son cuisiniste pour prendre des mesures.

Etape 7 : La livraison

C’est enfin la dernière étape, après 2 ans d’attente, « la livraison du bien ». C’est à ce stade que votre banque aura envoyé quelques jours avant le solde final au promoteur, 5% du prix du bien.

C’est également le début des différentes garanties évoquées plus haut, comme la garantie des vices et défauts apparents, Garantie de Parfait Achèvement, garantie d’isolation phonique, garantie de bon fonctionnement et la décennale.

Pourquoi passer par une agence plutôt qu’un promoteur en direct ?

Les promoteurs en plus de leur force de vente interne font régulièrement appel à des partenaires extérieurs tel que les agences ou mandataires immobilier pour vendre leurs programmes.

Dans le VEFA la commission d’agence n’existe pas comme dans l’ancien et l'acheteur acquiert son bien suivant une grille de tarifs officiels promoteurs.

Ce qui veut dire tout simplement que passer en direct promoteur ou via un de ses partenaires, le prix sera identique.

La différence se fera sur le suivi du dossier. Il faut savoir que l’agence immobilière de Claye Souilly Immonord77 travaille le neuf de la même façon que l’ancien en accompagnant ses clients de la réservation, signature notaire jusqu'à la livraison.

Ce fonctionnement n’existe pas au sein des promoteurs, le commercial qui vous fait signer le contrat de réservation, vous ne le voyez qu’une seule fois.

Immonord77 est partenaire d’une trentaine de promoteurs, ce qui lui permet d’avoir une vision beaucoup plus détachée qu’un commercial rattaché exclusivement au promoteur. Cette agence propose des programmes neufs dans toute la France et peut vous accompagner dans tous vos projets pour de la résidence principale, locative et/ou défiscalisation type Loi Pinel et bien d’autres.

Si vous souhaitez connaître les actions et le détail d’une réservation avec Immonord77, connectez vous sur sa page réservée au VEFA.