Comment choisir un appartement avec des travaux à prévoir ?

Acheter un appartement à rénover est une excellente opportunité pour faire une plus-value, personnaliser son bien ou obtenir un meilleur rendement locatif. Mais entre l’estimation des travaux, l’analyse des diagnostics techniques et la vérification du potentiel du bien, il est facile de faire des erreurs.

Le meilleur moyen d’éviter les pièges ? Faire appel à un chasseur immobilier. Ce professionnel possède l’expertise nécessaire pour repérer les bonnes affaires, évaluer le coût des travaux et négocier le prix d’achat au juste prix.

Dans cet article, nous allons vous expliquer :

✅ Pourquoi investir dans un bien avec travaux ?
✅ Comment bien choisir son appartement à rénover ?
✅ Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

1. Pourquoi acheter un appartement à rénover ?

L’achat d’un bien avec travaux présente plusieurs avantages pour un investisseur ou un particulier cherchant sa résidence principale.

Un prix d’achat plus bas

Un appartement nécessitant des travaux est moins cher à l’achat qu’un bien clé en main. Cela permet :

• D’acheter à un prix inférieur au marché.
• D’accéder à des quartiers plus prisés où les biens rénovés sont souvent hors budget.
• De négocier une décote importante en fonction de l’ampleur des travaux.

Une plus-value après rénovation

Rénover un appartement peut générer une belle valorisation du bien. En optimisant l’espace, en améliorant l’isolation ou en rénovant la cuisine et la salle de bain, on peut augmenter sa valeur de 20 à 30 %.

Un rendement locatif attractif

Pour un investissement locatif, l’achat d’un appartement à rénover permet d’obtenir un meilleur rendement. En achetant moins cher et en rénovant intelligemment, on peut fixer un loyer plus élevé tout en conservant une rentabilité optimisée.

2. Comment bien choisir un appartement avec travaux ?

L’achat d’un bien à rénover nécessite de bien évaluer les coûts et les risques.

Déterminer l’étendue des travaux

Avant d’acheter, il faut identifier la nature des travaux :

✅ Rafraîchissement : peinture, sols, cuisine et salle de bain.
✅ Rénovation partielle : plomberie, électricité, fenêtres.
✅ Rénovation lourde : toiture, isolation, refonte totale des espaces.

💡 Un chasseur immobilier sait repérer rapidement l’ampleur des travaux et éviter les mauvaises surprises.

Vérifier les diagnostics techniques

Un appartement ancien peut présenter des défauts invisibles à l’œil nu. Il est indispensable de vérifier :

✅ Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
✅ Les installations électriques et gaz.
✅ L’état de la plomberie et des canalisations.
✅ Les problèmes d’humidité ou de fissures structurelles.

Un chasseur immobilier connaît les points critiques à analyser et vous évite de vous engager dans un projet trop risqué.

Estimer le coût des travaux

L’erreur la plus courante est de sous-estimer le budget travaux. Voici quelques fourchettes de prix :

• Rafraîchissement léger : 200 à 500 €/m²
• Rénovation intermédiaire : 800 à 1 200 €/m²
• Gros œuvre et restructuration : 1 500 à 3 000 €/m²

💡 Un chasseur immobilier travaille avec des artisans et des experts pour obtenir rapidement un chiffrage précis et éviter les dépassements.

3. Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

Un expert du marché qui repère les meilleures opportunités

Un chasseur immobilier est un professionnel qui recherche des biens pour vous. Il connaît :

✅ Les prix au m² quartier par quartier.
✅ Les appartements en vente avant leur diffusion sur le marché.
✅ Les quartiers en mutation où l’investissement est le plus rentable.

Avec son réseau de professionnels, il peut vous proposer des biens off-market souvent inaccessibles au grand public.

Une évaluation précise des coûts et de la rentabilité

Contrairement à un agent immobilier qui défend les intérêts du vendeur, le chasseur immobilier travaille pour l’acheteur. Il vous aide à :

✅ Éviter les surcoûts cachés.
✅ Estimer la rentabilité de votre investissement locatif.
✅ Calculer le budget total (achat + travaux + frais annexes).
💡 Il s’appuie sur des experts du bâtiment et des architectes pour vérifier le potentiel de rénovation d’un bien.

Une négociation efficace du prix d’achat

Grâce à sa connaissance du marché, un chasseur immobilier est capable de négocier le prix du bien en mettant en avant :

✅ Les défauts du logement nécessitant des travaux.
✅ Le coût estimé des rénovations.
✅ Les prix des biens similaires récemment vendus dans le secteur.

Il vous permet ainsi d’acheter au meilleur prix possible.

Il existe plusieurs réseaux de chasseurs immobiliers. Vous pouvez faire appel à MeCaza, présent partout en France avec plus de 80 mandataires immobiliers, experts dans leur localité.

4. Les erreurs à éviter lors d’un achat avec travaux

Sous-estimer le budget travaux

Les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre évoluent rapidement. Toujours prévoir une marge de sécurité de 15 à 20 %.

Acheter sans vérifier les règles d’urbanisme

Certaines modifications nécessitent une autorisation de la copropriété ou un permis de construire. Un chasseur immobilier s’assure que toutes les démarches administratives sont respectées.

Oublier d’intégrer les frais annexes

L’achat d’un bien avec travaux implique des coûts supplémentaires :

✅ Frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien).
✅ Taxes et charges de copropriété.
✅ Honoraires d’architectes et artisans.

Conclusion : Pourquoi investir dans un bien avec travaux ?

Acheter un appartement à rénover est une excellente opportunité pour faire une plus-value, obtenir un bien unique et optimiser son rendement locatif.

Cependant, c’est une opération risquée si elle est mal préparée. Faire appel à un chasseur immobilier permet :

✅ D’accéder aux meilleures opportunités du marché.
✅ D’évaluer précisément le coût des travaux.
✅ D’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Vous cherchez un bien avec travaux ? Contactez un chasseur immobilier pour trouver la perle rare au meilleur prix !

FAQ : Réponses aux questions fréquentes

Faut-il privilégier un bien avec des gros travaux ou un simple rafraîchissement ?

Tout dépend du budget et du niveau d’implication. Un bien à rafraîchir est plus rapide à rentabiliser, tandis qu’un bien nécessitant de gros travaux permet souvent une meilleure plus-value.

Comment estimer le coût des travaux ?

Un chasseur immobilier travaille avec des artisans et architectes pour établir un devis précis avant l’achat.

Peut-on obtenir des aides pour rénover un appartement ?

Oui, il existe des aides comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro pour financer une partie des travaux d’amélioration énergétique.