Quels travaux sont déductibles en LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), et dans un but d’optimisation fiscale de votre bien immobilier, vous avez pu vous poser la question suivante : quels travaux sont déductibles ? Les travaux déductibles se divisent principalement en deux catégories : les travaux directement déductibles en tant que charges et ceux qui doivent être amortis.
Types de travaux déductibles
Les travaux déductibles en LMNP concernent principalement ceux visant à maintenir ou remettre en état le bien immobilier sans modifier sa structure ou sa consistance.
Les travaux d'entretien courant et de réparation sont les plus courants. Ils incluent les petites réparations et l'entretien régulier du bien immobilier, comme la réparation de fuites, la peinture ou le remplacement de petits équipements. Les réparations visent à maintenir ou remettre en état l'immeuble sans en modifier la structure, tels que le remplacement de fenêtres ou la rénovation de la toiture sans changement de charpente.
Déductibles, les travaux de rénovation se concentrent sur la modernisation du bien immobilier sans en modifier la structure ni la consistance. Par exemple, la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains entre dans cette catégorie.
Enfin, les frais engagés pour réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire avant la mise en location, sont également déductibles.
Processus de déduction des travaux
Pour que les travaux soient déductibles en tant que charges, ils doivent être réalisés sur un bien destiné à la location meublée et correspondre à des dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration n'affectant pas la structure de l'immeuble. Ces charges déductibles réduisent directement le résultat imposable de l'activité de location meublée. Vous devez enregistrer ces dépenses dans votre comptabilité comme des charges d'exploitation et les reporter sur votre déclaration fiscale (formulaire 2042 C PRO, particulièrement pour le régime réel).
Amortissement des travaux
Les travaux modifiant la structure du bien ou augmentant sa valeur sont considérés comme des investissements et doivent être amortis. Cela inclut des travaux tels que la modification de la structure porteuse du bâtiment, l'agrandissement de la surface habitable ou la transformation d'un local commercial en habitation. L'amortissement consiste à répartir le coût des travaux sur leur durée de vie estimée, souvent de manière linéaire sur 5 à 10 ans, selon la nature des travaux.
Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?
En tant que LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la gestion administrative. En revanche, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt) et d’amortir le bien et les travaux, ce qui est souvent plus avantageux si les charges sont importantes.
Le régime micro-BIC est simple et rapide à mettre en œuvre, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel permet quant à lui de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et les travaux, étant plus avantageux pour les biens avec des charges élevées. Le choix entre ces régimes dépend de la nature et de l'ampleur de vos charges. Une analyse approfondie de vos dépenses prévisionnelles est recommandée, idéalement avec l'aide d'un expert-comptable spécialisé en LMNP, pour optimiser votre fiscalité et la rentabilité de votre investissement locatif.