LMNP et déductibilité des travaux : le principe général

En régime réel au titre du LMNP, vous pouvez déduire de vos recettes locatives les charges réelles liées à votre bien. Les travaux déductibles en LMNP comprennent notamment les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration qui maintiennent ou améliorent l'état du bien sans en modifier la structure fondamentale.

Les travaux déductibles en LMNP au régime réel

  • Travaux d'entretien et de réparation : ravalement, réparation de toiture, remplacement d'équipements défectueux.
  • Travaux d'amélioration : cuisine équipée, modernisation de la salle de bain, remplacement du chauffage.
  • Petits travaux de remise en état entre deux locataires : peinture, réfection des sols, mobilier.

En revanche, les travaux de construction ou de reconstruction (extension, surélévation) ne sont pas déductibles directement mais peuvent être amortis.

Amortissement des travaux en LMNP : comment ça fonctionne ?

Les travaux importants qui constituent une amélioration durable du bien peuvent être amortis sur leur durée d'utilisation théorique (généralement 5 à 10 ans). L'amortissement permet d'étaler la déduction fiscale sur plusieurs années et peut s'avérer très avantageux pour réduire la base imposable sur le long terme.

Conditions pour déduire les travaux en LMNP

  • Avoir opté pour le régime réel d'imposition (et non le micro-BIC)
  • Les travaux doivent concerner directement le bien loué meublé
  • Conserver toutes les factures originales des artisans
  • Les travaux doivent être engagés dans l'intérêt de l'activité de location

Pour vos projets de travaux, pensez à consulter notre guide sur les obligations en matière d'assurance décennale afin de sécuriser juridiquement vos chantiers.

LMNP au micro-BIC : peut-on déduire des travaux ?

Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés). Il est impossible de déduire des charges réelles dans ce cas. Si vos charges dépassent 50 % de vos recettes, le passage au régime réel est généralement plus avantageux fiscalement. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP.